雖然價(jià)格仍在下降中波動(dòng)，但8月份的北京二手房市場(chǎng)依然延續(xù)了此前的熱度，二手房網(wǎng)簽量超過1.4萬套。
北京市住建委官網(wǎng)最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽量為14363套，環(huán)比下跌7.8%，同比仍然上漲了31%?；仡櫧衲瓯本┒址康某山粩?shù)據(jù)，8月份是今年成交量排名前三的月份，僅次于6、7月，略高于3月份的小陽春。
有業(yè)內(nèi)人士表示，7月下旬以來二手住房成交節(jié)奏逐步回歸常態(tài)，網(wǎng)簽量跟隨下降屬正?，F(xiàn)象。與年內(nèi)其他月份相比，8月網(wǎng)簽量仍處相對(duì)較高水平，月度走勢(shì)總體平穩(wěn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析稱，最近幾個(gè)月，北京二手房整體成交量明顯處于高位，核心原因還是價(jià)格大幅下調(diào)后的政策刺激。“‘517’及落地政策在3個(gè)月時(shí)間里影響市場(chǎng)，打破了往年小陽春后市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。”張大偉說。
自2023年9月開始，北京累計(jì)發(fā)布9次政策。尤其今年“517新政”及北京6月26日落地政策對(duì)市場(chǎng)影響頗大，進(jìn)一步降低了置業(yè)門檻、調(diào)動(dòng)了購(gòu)房換房的積極性。
另外，8月份北京二手房的掛牌量止跌回升。麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京二手房去化較7月變慢，近期二手房庫存不斷下降的趨勢(shì)中止，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房掛牌房源總量（麥田覆蓋樓盤）和7月相比微漲0.3%。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，從整體上看，北京二手房掛牌從4月底的17.2萬套跌到現(xiàn)在的15萬套左右。
新房方面，8月新房網(wǎng)簽量5308套，環(huán)比上月的4092套增加了1216套。中原地產(chǎn)研究院的分析認(rèn)為，其主要原因是部分共有產(chǎn)權(quán)房集中簽約，實(shí)際新房商品房住宅簽約環(huán)比下行。
北京二手房成交量保持高位的背后，價(jià)格讓步也在持續(xù)。據(jù)安居客北京發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月北京的二手房成交均價(jià)是5.4萬/平方米，這個(gè)價(jià)格已回落至2016年8月、9月份的水平，北京房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)已經(jīng)累計(jì)下跌了25%左右。
對(duì)于這一行情，一位房產(chǎn)中介告訴界面新聞，房源降價(jià)已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，部分房源價(jià)格逐漸接近買家心理預(yù)期，這一因素也促成了部分交易。
一位計(jì)劃在北京購(gòu)房的居民告訴界面新聞，基于上述原因在選擇房源時(shí)也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房子上一次的交易時(shí)間，如果在2016年之前，可能意味著談價(jià)空間大一點(diǎn)，如果在2016年之后，也許業(yè)主不愿意虧錢售房。
她還觀察到，一些繁華地帶2000年甚至更早之前的房子也出現(xiàn)了明顯降價(jià)，比如華貿(mào)附近有房源價(jià)格可以低至每平方米4萬出頭。而她近一年來一直關(guān)注的房源，半年內(nèi)的平均成交價(jià)格也下降了近1萬元/平方米。
相比而言，一些不愿意降價(jià)的房源則成為了“老大難”。上述中介告訴界面新聞，此前有一處房源因業(yè)主2萬元差價(jià)不肯讓步未能成交，幾個(gè)月房子報(bào)價(jià)越來越低。
另有業(yè)內(nèi)人士表示，8月中心城區(qū)成交占比回落，全市成交均價(jià)出現(xiàn)小幅結(jié)構(gòu)性下降。還有部分城區(qū)價(jià)格下行趨勢(shì)尚未完全結(jié)束，使得全市成交均價(jià)進(jìn)一步下行。“當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期總體保持平穩(wěn)，短期價(jià)格波動(dòng)影響較為有限，預(yù)計(jì)到年底全市價(jià)格走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主。”該業(yè)內(nèi)人士說。8月份的二手房議
麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，和7月相比，8月成交房源議價(jià)空間擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在高位。同時(shí)因之前的政策影響逐漸減弱，未來的議價(jià)空間還有可能進(jìn)一步增加。
8月結(jié)束后，樓市的“金九銀十”接踵而至。張大偉表示，8月北京樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高位下行，已經(jīng)明顯呈現(xiàn)政策后的退熱現(xiàn)象，接下來的北京樓市需要政策繼續(xù)拉動(dòng)。他認(rèn)為，隨著市場(chǎng)成交動(dòng)力減弱，買賣雙方博弈加劇，買方市場(chǎng)特征更加明顯，議價(jià)空間也會(huì)有所加大。
人口分布也與樓市發(fā)展密切相關(guān)。據(jù)北京市政協(xié)調(diào)研組了解到，自2017年以來常住人口規(guī)模連續(xù)六年下降，始終控制在2300萬人口總量上限“天花板”以內(nèi)。同時(shí)，從2015年到2023年，城六區(qū)與其余十區(qū)常住人口比由6:4發(fā)展為5:5。首都功能核心區(qū)和北京中心城區(qū)常住人口規(guī)模持續(xù)下降，城市副中心、平原新城、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)人口規(guī)?？傮w上升。張大偉對(duì)此表示，北京城區(qū)減少了一些產(chǎn)業(yè)，而五環(huán)外的房源成交比例明顯提高了。
這幾年，北京在進(jìn)行人口結(jié)構(gòu)調(diào)整之際持續(xù)推動(dòng)人口分布與區(qū)域功能相協(xié)調(diào)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)職住平衡，由城區(qū)向外疏解、增強(qiáng)外圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力便是實(shí)現(xiàn)職住平衡的一種方案。以北京的亦莊為例，該地區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主，通勤圈主要集中在區(qū)域周邊。從樓市數(shù)據(jù)來看，亦莊這幾年的確推出了諸多新盤，而且由于產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，新房相對(duì)比較有競(jìng)爭(zhēng)力。
在過去幾個(gè)月，北京五環(huán)外的確是政策調(diào)整的重點(diǎn)。4月30日，北京放寬五環(huán)外的限購(gòu)，允許居民在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房，進(jìn)一步釋放北京的置業(yè)需求。6月26日，北京跟進(jìn)“517新政”，二套房五環(huán)外的首付比例最低可至30%，而五環(huán)內(nèi)的最低為30%。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京新建商品房住宅庫存81.4%都在五環(huán)外，二手房大約70%房源在五環(huán)外。